Статьи

Сделки с недвижимостью и момент возникновения права собственности

Сегодня каждый должен понимать, что сделки с недвижимостью требуют обязательного обращения в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии. Ведь право собственности у физического или юридического лица возникает лишь с момента регистрации сделки и перехода прав в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

В некоторых случаях момент возникновения права может быть иной. Например, при полной выплате пая членом кооператива. В порядке наследования и реорганизации юридического лица (абзацы второй, третий п. 2, п. 4 ст. 218 ГК РФ, п. 4 ст. 1152 ГК РФ) право собственности возникает с даты приобретения такого права на недвижимое имущество. Поэтому, если наследодателю или реорганизованному юридическому лицу (правопредшественнику) недвижимость принадлежала на праве собственности, то это право переходит к наследнику или вновь возникшему юридическому лицу независимо от госрегистрации права на недвижимость.

В случае, когда принимается наследство, право собственности на недвижимое имущество возникает со дня открытия наследства (п. 4 ст. 1152 ГК РФ), а в случае реорганизации – с момента завершения реорганизации юридического лица (ст. 16 ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей»).

Наследник или вновь возникшее юридическое лицо не обязаны, но могут в любое время зарегистрировать право собственности в регистрирующем органе после принятия наследства или завершения реорганизации. Если право собственности правопредшественника не было зарегистрировано в ЕГРП, правоустанавливающими являются документы, которые подтверждают основание для перехода права в порядке правопреемства. Необходимы также документы правопредшественника, свидетельствующие о законности приобретения им права собственности на недвижимое имущество.

Например, акционерное общество, которое создано в результате преобразования государственного (муниципального) предприятия в порядке приватизации, с момента его госрегистрации в Едином государственном реестре юридических лиц становится собственником имущества, включенного в план приватизации (или передаточный акт), как его правопреемник.

Имеются особенности момента возникновения права собственности у организаций на имущество, переданное им в качестве вкладов (взносов) их учредителями (участниками, членами), а также на имущество, приобретенное этими юридическими лицами по иным основаниям. К примеру, если движимое имущество внесено в качестве вклада в уставный капитал до госрегистрации юридического лица, право собственности этого лица на имущество возникает с даты такой регистрации. А если движимое имущество внесено в качестве вклада после регистрации юридического лица, право собственности этого лица возникает с момента передачи ему имущества, если иное не предусмотрено законом или участниками юридического лица (п. 1 ст. 223 ГК РФ).

При внесении недвижимого имущества в качестве вклада в уставный капитал юридического лица право собственности на это имущество возникает с момента госрегистрации права за таким юридическим лицом в ЕГРП.

Гражданин или юридическое лицо, не являющееся собственником недвижимого имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющие как своим в течение 15 лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность) в силу п. 1 ст. 234 ГК РФ.

Из адвокатской практики известно дело гражданина С. Он обратился к нам в бюро, уже получив отрицательное решение суда, с просьбой написать кассационную жалобу. Исковые требования С. были основаны на ст. 234 ГК РФ, он, в частности, указывал, что пользуется своей квартирой по договору аренды с организацией 20 лет. Мы проконсультировали С., объяснили, что суд обоснованно отказал в удовлетворении иска, указал, что «владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору». По этой причине ст. 234 ГК РФ не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования).

Адвокат Елена Жданова (Московское Адвокатское бюро «Право.Недвижимость.Семья»)
Источник http://www.moskv.ru/

8061