Наследство / Открытие наследства

Наследство или дарственная - вот в чем вопрос

Адвокат Валерия Дорошенко отвечает на вопросы жуковчан

В случае, когда собственник какого-либо недвижимого имущества хочет передать его детям, родственникам или знакомым, возникает вопрос: каким образом это лучше сделать. Зачастую выбор стоит между завещанием, дарением и рентой. Судя по вопросам, задаваемым на консультациях, собственники далеко не всегда понимают правовые последствия каждой из указанных выше сделок, что может привести к ошибочным действиям и нежелательным последствиям. Судебная практика по вопросам расторжения или оспаривания договоров ренты, пожизненного содержания с иждивением или дарения обширна, в том числе и потому, что собственник при заключении сделки не достаточно внимательно и подробно изучил условия договора.

Завещание

Завещание содержит волю наследодателя на предмет распоряжения имуществом на случай своей смерти, т.е. право собственности на имущество, указанное в завещании, переходит к наследникам только после смерти наследодателя. Для составления завещания нужно обратиться к любому нотариусу, предъявив свой паспорт. Сообщать о составленном завещании наследодатель никому не обязан. Более того, в любой момент наследодатель может завещание отменить или изменить по своему усмотрению (изменения или отмена также подлежат нотариальному удостоверению). В случае, если завещание отсутствует, наследование имущества после смерти гражданина осуществляется по закону в соответствии с очередями. Например, наследниками первой очереди по закону являются дети, супруг и родители умершего.

Договор дарения

Является двусторонним договором, в котором участвуют даритель и одаряемый. Договор является безвозмездным, т.е. даритель передает свое имущество в дар без какого-либо встречного предоставления со стороны одаряемого. Договор дарения может быть составлен как в простой письменной форме, так и удостоверен нотариально. Подлежит обязательной государственной регистрации. Право собственности на подаренное недвижимое имущество переходит в одаряемому после государственной регистрации договора дарения и перехода права. Став собственником, одаряемый вправе распоряжаться имуществом по своему усмотрению (может вселиться сам и вселить кого-либо по своему усмотрению, продать, подарить, сдать в наем и пр.), согласие дарителя для этого не требуется. Изменение условий договора дарения возможно только по обоюдному согласию сторон. Расторжение договора дарения возможно по обоюдному согласию сторон или в судебном порядке (отмена дарения) по основаниям, указанным в ст. 578 Гражданского кодекса РФ.

Договор пожизненной ренты

Является двусторонним договором, по которому собственник (получатель ренты) передает свое имущество в собственность другой стороне (плательщику ренты) в обмен на получение пожизненной ренты – периодических платежей, размер и периодичность которых определяется сторонами в договоре. Договор ренты подлежит обязательному нотариальному удостоверению и государственной регистрации (если речь идет о недвижимом имуществе). Право собственности на имущество, указанное в договоре ренты, переходит после государственной регистрации права.

Важной особенностью договора является наличие залога: так, передаваемое в собственность другой стороне имущество, находится в залоге у бывшего собственника (получателя ренты). Залог является гарантией добросовестного исполнения плательщиком ренты своих обязанностей по выплате ренты. Залог означает, что новый собственник (плательщик ренты) не вправе распоряжаться приобретенным имуществом без согласия получателя ренты.

Изменение условий договора возможно только по обоюдному согласию сторон. Расторжение договора возможно по обоюдному согласию сторон или в судебном порядке в связи с существенным нарушением условий договора.

Договор пожизненного содержания с иждивением

Является, по сути, разновидностью договора пожизненной ренты. Собственник передает свою квартиру (дом, земельный участок) в обмен на денежное содержание и/или предоставление пожизненного ухода, который включает в себя обеспечение потребностей в жилище, питании, одежде, лекарствах, медицинском уходе и пр. Объем ухода стороны определяют в договоре по своему усмотрению. Договор требует обязательного нотариального удостоверения и государственной регистрации.

Право собственности на недвижимое имущество, указанное в договоре, переходит после государственной регистрации права.

Гарантией защиты прав бывшего собственника, передавшего свое недвижимое имущество в обмен на получение пожизненного содержания с иждивением, является наличие залога, равно как и в договоре пожизненной ренты.

Изменение условий договора возможно только по обоюдному согласию сторон. Расторжение договора возможно по обоюдному согласию сторон или в судебном порядке в связи с существенным нарушением условий договора.

Главное, что следует помнить при распоряжении своим недвижимым имуществом (тем более, что часто оно является единственным): именно условия заключенного договора, а не личные устные договоренности и обещания, определяют правовые последствия.

Например, если вы хотите передать квартиру (дом, земельный участок, etc.) в обмен на гарантированный пожизненный уход или выплату содержания, следует рассмотреть варианты договора пожизненной ренты или пожизненного содержания с иждивением. Если хотите отдать имущество, не требуя и не ожидая что-либо взамен – возможно рассматривать варианты договора дарения или завещания (при выборе следует обратить внимание на момент перехода права собственности).

В заключение отвечу на часто задаваемый вопрос о том, какая сделка является более «надежной», какую сложнее в дальнейшем оспорить.

Сделка может быть признана судом недействительной по основаниям, указанным в параграфе 2 главы 9 Гражданского кодекса РФ. Одним из наиболее часто встречаемых правовых оснований для обращения в суд является ст. 177 Гражданского кодекса РФ, когда сделку пытаются признать недействительной на основании того, что гражданин при ее заключении не был способен понимать значение своих действий. По таким делам судом назначается судебно-медицинская психиатрическая экспертиза (в том числе и посмертная), выводы которой имеют важное значение при разрешении спора. И далеко не всегда попытка оспорить сделку венчается успехом для инициатора спора.

Важно понимать, что установленные законом основания признания сделки недействительной идентичны для всех видов сделок. Алгоритм признания сделки недействительной одинаков как для завещания (которое могут попытаться оспорить обделенные наследники после смерти наследодателя), так и для договоров ренты, дарения, купли-продажи пр. (которые могут попытаться оспорить и сам участник договора, и его наследники после смерти участника договора).

Таким образом, «надежность» сделки зависит вовсе не от ее вида, а от соответствия ее условий требованиям закона, правильного оформления и заключения по собственной воде сторонами, пребывающими в здравом уме и доброй памяти.

Источник Жуковские ВЕСТИ

2160